Cap rate. I eiendomsinvesteringer vil du raskt lære at taksrenten er en av de mest brukte beregningene for å vurdere en investering. Dette er en enkel måte å evaluere de økonomiske resultatene av en investering på, men som du vil se i denne artikkelen, har den begrensninger.
Introduksjon
Den direkte kapitaliseringsmetoden er beregningen av kapitaliseringsforholdet. Det er som en definisjon. Maksimal innsats beregnes og bestemmes som følger. For eksempel, hvis en bygning genererer 10 000 USD i netto driftsinntekt og selger for 100 000 USD, kan prisen beregnes som 0,1. Marginalrater er uttrykt i prosent, så vi leser dette som 10 prosent. Enkelheten til denne beregningen lar deg raskt omorganisere den for å løse en ukjent figur. I eksemplet ovenfor kjenner vi NOI og verdien, men hvis vi bare hadde NOI og cap rate, kunne vi like gjerne bestemt verdien. Nytten av dette er åpenbart, siden du ikke alltid vil ha alle tre opplysningene. Lønnsomtilnærmingen til metoden for direkte kapitalisering kan sees nedenfor på bildet. Dette er et eksempel på eiendom.
Omfanget av bruk av metoden for direkte kapitalisering av inntekt
Fordi cap rate kan beregnes så raskt og enkelt, har det blitt tallet som investorer og andre eiendomsmeglere bruker for å sammenligne en investering med en annen. To investeringer kan være under vurdering der begge har veldig forskjellige listepriser og støy, men hvis samme taksats gjelder for hver, kan du enkelt sammenligne dem.
Profesjonelle takstmenn og eiendomsinvestorer bruker ulike tilnærminger til verdivurdering. Metoden for direkte bruk av store bokstaver er bare en av dem, og den er avhengig av den samme formelen vi introduserte tidligere. I finansiell terminologi vurderer metoden bygget som "permanent". Faktisk forutsetter regnestykket bak denne beregningen at investeringen vil fortsette å generere avkastning på ubestemt tid.
Cap rate fungerer som "rabatten" som investorer bruker på denne inntektsstrømmen for de ulike risikoene den følger med. Det finnes ikke noe slikt som en risikofri investering, så investorer rabatterer enhver inntektsstrøm for å ta høyde for potensielle problemer og tapene den kan medføre. Begrensningsrenten forteller oss ganske enkelt forholdet mellom inntekt og pris som investorer er villige til å akseptere for en fremtidig inntektsstrøm.
Hvilken NOI er dubruk
Dette er et spørsmål en investor alltid bør stille seg når man ser på kapitaliseringsrater. Det er ingen generelt akseptert NOI. Dette skaper et problem for investorer når de prøver å bestemme markedsverdien for en gitt investering. De kan ha hørt at eiendommen ved siden av den aktuelle ble solgt «innen syv prosent» når det bare kunne være på «megler»-tall som blåste opp NOI. Hvis NOI er høyere eller lavere, vil dette ha en direkte innvirkning på den sanne cap rate som eiendelen handles til. Så det er viktig å samarbeide med teamet ditt for å gjøre oversikt over sammenlignbare markedsresultater og nøye vurdere hvilke rentegrenser du anser som gyldige.
Når bør denne metoden brukes
Cap-renter og den direkte kapitaliseringstilnærmingen til verdsettelse er et nyttig verktøy å ha i verktøykassen som investor. Dette gir mulighet for en rask analyse av transaksjonen, og hvis det gjøres systematisk med en kritisk linse, kan det være en kraftig teknikk. Men i tillegg til dette finnes det mange hjelpe- eller alternative vurderingsmetoder. Å vite når du trenger å gjøre mer enn denne ene beregningen er en viktig ferdighet når du utvikler evner for handelsanalyse.
Utledning av metodeformel
I eiendomsinvesteringsanalyse er kapitaliseringsrenten lik forholdet mellom netto driftsinntekt og eiendomsverdi. Kapitaliseringsratene til sammenlignbare eiendommer brukes tilneddiskontering av netto driftsinntekter til en eiendom for å oppnå dens egenverdi.
Som alle andre investeringer, verdsettes eiendom til nåverdien av fremtidige kontantstrømmer. Det er to metoder for å verdsette fast eiendom: metoden for direkte kapitalisering og metoden med diskontert kontantstrøm. I alternativet for direkte kapitalisering regnes inntektsstrømmen fra eiendommen, målt ved netto driftsinntekt, som evigvarende, og verdien av eiendommen er lik NOI delt på diskonteringsrenten.
Formel
Verdien av eiendom ved bruk av direkte kapitaliseringsmetoden bestemmes av formelen for nåverdien av evig betaling:
r er kapitaliseringsgraden og NOI er netto driftsinntekt. Det inkluderer iboende NOI-veksthastigheter i beregningen. Marginalrenten r er lik diskonteringsrenten i minus vekstraten g. Dette er variablene for metoden for direkte bruk av store bokstaver.
Når vi omorganiserer ligningen ovenfor, får vi det matematiske uttrykket for r. Kapitaliseringsrenten r bestemmes basert på forholdet mellom netto driftsinntekt (NOI) og verdien av sammenlignbare eiendommer. Equal Income NOI - eiendom minus alle driftsutgifter, reparasjoner og vedlikehold, forsikring, eiendomsskatt, verktøy osv. NOI er et ujevnt mål på netto kontantstrømmer, dvs. det trekker ikke fra noen renteutgifter eller andre kapitalkostnader, samt verdien av eiendommen og maksimumsprisen.
Marginalpriser
Marginalsatser som brukes til å verdsette eiendom må være fra eiendomstransaksjoner som er svært lik eiendom som verdsettes med tanke på eiendommens plassering, størrelse, eiendomstype (bolig og kommersiell), leieperiode (kort eller lang sikt), alder, dvs. er kostnadene for reparasjoner og forbedringer fastsatt osv.
Eksempel på bruk av metoden for direkte inntektsbokstaver
Gitt følgende data, verdien av eiendom A ved bruk av marginalsatsen som er oppnådd ved bruk av informasjonen som er tilgjengelig for salg av eiendom B og C, avhengig av hva som er mest hensiktsmessig. Et eksempel på metoden for direkte bruk av store bokstaver i virksomhetsvurdering:
| Property | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Value | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Leieperiode | 10 år | 8 år | 3 år |
| Antall leietakere | 2 | 3 | 10 |
Eiendom B er mer lik eiendom A enn eiendom C, derfor trenger vi verdien av eiendom A ved å bruke kapitaliseringsprosenten hentet fra verdien og NOI til eiendom B-informasjon.
Cap rate brukt ovenfor kan justeres opp eller ned for å gjenspeile forskjeller mellom sammenlignbareeiendom (dvs. eiendom B) og eiendommen som vurderes (dvs. eiendom A).
Direkte kapitalisering vs. diskontert kontantstrømanalyse
Mange kommersielle eiendomsmeglere, långivere og eiere bruker eiendomsvurderinger med en inntektstilnærming i tankene. Verdivurderingen utledet fra direkte kapitalisering er en diskontert kontantstrøm (DCF)-analyse. For en direkte verdivurdering deles den stabiliserte netto driftsinntekten (NOI) på markedsverdien. Estimert kostnad, DCF-analyse krever et estimat hvert år sammen med NOI, sammen med den forventede reverseringskostnaden ved slutten av analyseperioden. Vanligvis bruker en analytiker kapitalisering av inntekter for å estimere avkastning. Disse forventede kontantfordelene blir deretter diskontert med en passende rente for å komme frem til et verdsettelsesmarked. Metoden for direkte kapitalisering ved vurdering av investeringsrisiko vurderes i henhold til omtrent de samme reglene.
Estimat for netto driftsinntekt
Selv om disse beregningene er enkle og greie, avhenger de av takstmannens eller takstmannens forutsetninger. Når du bruker direkte store bokstaver, må egenskapene til den stabiliserte NOI evalueres. Denne verdivurderingen er basert på markedsdata for sammenlignbare eiendommer i markedsområdet; representerer takstmannens mening om hvordan eiendommen skal prestere. Fordi en takstmanns mening er basert på observasjon av markedsdata, er det vanskelig å finne feil med hans eller hennes NOI-estimat. Når markedet er "adekvat", er konseptet "stabilisert NOI" spesielt nyttig. Imidlertid spesiellto bekymringsområder.
For det første, hva om eiendommen har betydelig ledighet på taksttidspunktet? Det er klart at ingen utvikler eiendom med forventning om en betydelig, permanent ledig stilling. Dermed kan takstmannen bruke markedsandelen til ledige stillinger, fremfor egenskapene til reelle ledige stillinger. Dette resulterer i økt NOI for elementets modifikator og kan øke verdien til modifikatoren.
For det andre, hvis den fremtidige NOI-en til en eiendom forventes å øke på grunn av økt etterspørsel etter plass, noe som fører til høyere leiepriser, kan ett års direkte kapitalisering av NOI undervurdere eiendommen. Fordi DCF-analysen tillater årlige justeringer innenfor husleiesats, ledighetsgrad, inkassotap og driftskostnader, kan DCF-analysen brukes til å forutse en kjøpers NOI-økning over tid.
Når eiendommen forventes å bli fullt utleid innen de neste tre til fem årene, for eksempel, kan levekostnadene reduseres til ønsket nivå. Denne spesifikasjonen av forventede endringer resulterer i realistiske estimater av NOI over perioden – et resultat som er mye bedre enn å aktivere et års NOI. Men på den annen side, bare forutsatt at stillingsprosenten vil reduseres over en treårsperiode, kan dette føre til en oppblåst NOI.
DCF-analyse er perfekt for situasjoner som dette. DCF-analyse er imidlertid lite nyttig når det gjelder å vite at en eiendom er fullt utleid. Nåverdien av en serie med like årlige kontantstrømmer er lik ekvivalentenkapitalisert verdi. Det er ikke feil å bruke DCF-analyseegenskaper når det ikke forventes noen signifikant endring i NOI. Brukere av verdsettelsesrapporten bør imidlertid være klar over at resultatene av denne metoden ikke er bedre enn de som oppnås ved korrekt bruk av direkte kapitalisering. Metoden for direkte kapitalisering ved vurdering av investeringsrisiko vurderes i henhold til omtrent de samme reglene.
Valg av store bokstaver og diskonteringsrenter
Teoretisk sett er bekymringer om kapitalisering av ett år med NOI utelukket. Takstmannens dyktighet til å bestemme markedsverdien, frekvensen av sammenlignbare salg - dette spiller en stor rolle. Hvis markedsverdien er utledet fra eiendomssalg med en ledighetsgrad som kan sammenlignes med varer med tilsvarende kjøpers forventninger om skjebnen til en fullt utleid eiendom, kan verdien estimeres fra den ujusterte NOI og markedsverdien.
Også kjøpere som forventer i fremtiden NOI økning i sine egenskaper av lønnspriser reflekterer disse forventningene. I begge tilfeller reflekteres forventningene i den observerte priskapitaliseringen. Et evaluatorproblem oppstår når det er nødvendig å matche objekter som ikke kan bli funnet. I dette tilfellet må takstmannen utvikle en kapitaliseringsrate og estimere NOI fra de beste tilgjengelige jevnaldrende og produsere et markedsverdiestimat som gjenspeiler forbrukernes forventninger.
En passende diskonteringsrente brukes til å analysere DCF, ved å konvertere NOI-estimater tilverdier. Når DCF-analyse brukes til å verdsette et eiendomsmarked, må diskonteringsrenten trekkes ut fra markedet ved hjelp av sammenlignbare eiendomsdata. Så behovet for relevante sammenlignbare data er det samme for DCF-analyse og for direkte kapitalisering. Når DCF-analyse brukes til investeringsanalyse, bør avkastningskravet brukes for å diskontere forventede kontantstrømmer.
Et nødvendig, vanskelig valg
Analyse av direkte store bokstaver og DCF - hver er egnet under visse omstendigheter. Spesielt er direkte kapitalisering egnet for å forvente stabile NOI-analyseegenskaper; DCF er godt egnet til de forventede egenskapene til den skiftende NOI. Å velge en passende kapitaliseringsrente og diskonteringsrente kan noen ganger være vanskelig for begge metodene. Hovedfordelen med DCF-analysen er at når man samler inn data som trengs for å estimere NOI for analyseperioden, må man lære om perspektivet til eiendommen.
DCF-analyse krever nøye vurdering. Kapitaliseringsgraden for forventet tilbud og etterspørsel for en viss type plass og driftskostnader. Riktig utført kan en slik analyse gi informasjon som ikke er tydelig gjennom direkte bruk av store bokstaver. Ofte bekrefter imidlertid den primære bruken av DCF-analyse markedsverdien av en verdsettelse av direkte kapitalisering. Selv om estimatene brukt i DCF-analysen kan være mer nøyaktige for noen NOI-eiendommer, krever uavhengig bekreftelse av markedsverdien direkte kapitaliseringsestimat en passende rabatt.priser.
Konklusjon
I den moderne verden er det et stort antall økonomiske instrumenter, og det er ganske vanskelig å forstå dem. I denne artikkelen analyseres metoden for direkte kapitalisering i detalj. Dette er en veldig nyttig teknikk som ofte brukes i økonomi. Nå er leseren kjent med den og kan bruke den. Metoden for direkte kapitalisering av inntekt i verdsettelsen av enhver form for virksomhet eller inntektsobjekt bidrar til å bygge en vellykket virksomhet med minimal risiko.
